最高法判例“借名买房”代持协议无效

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最高法判例“借名买房”代持协议无效

2021-10-09 09:13:13

借名买房就是以父母、子女或者其他人的名义购房，而购房款项却由购房者自己支付。在“房住不炒”总基调下，近几年房地产市场调控趋严，各地陆续出台针对商品住房的限购政策，借名买房日益成为投资购房者规避限购政策的一项重要手段，相关矛盾纠纷也随之增加。

“借名买房”

协议效力之争

因规避限购政策“借名买房”签订的代持协议是否有效在法律学界曾存在一定争议，因为无论是根据以前《合同法》还是按照最新《民法典》的规定，限购政策属于地方政府出台的指导性政策，不属于法律法规，上升不到效力性强制性规定层面，也就不会引起合同法律效力无效。因此，此前司法判决的案例中，针对普通商品房“借名买房”的代持协议，判定有效的案例也不少。

然而，今年年初最高法在一则司法判例中对“借名买房”行为的相关表述引发了公众关注。“司法对于此种（规避限购政策，借名买房）行为如不加限制而任其泛滥，则无异于纵容不合理住房需求和投机性购房快速增长，鼓励不诚信的当事人通过规避国家政策红线获取不当利益，不但与司法维护社会诚信和公平正义的职责不符，而且势必导致国家房地产宏观调控政策落空，阻碍国家宏观经济政策落实，影响经济社会协调发展，损害社会公共利益和社会秩序。故徐某与曾某某为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而应认定无效。”

我国虽不是判例法国家，但按照最高法确立的类案同判原则，相关案例对今后类似案例的判决还是有着很强的指导意义。

房地产市场的

“公序良俗”

法律法规不可能对每件事都做到事无巨细的规定，因此法律的原则就显得尤其重要。在司法判决中，若无法找到具体的法律规定，往往需要追溯法律的原则。《民法典》总则中提出，公序良俗是法律的一个基本原则。也即意味着，公序良俗是一项最基础的规定，任何民事行为既不能违反具体的法律规定，也不能违反公序良俗这一基本原则。

限购政策是政府公共管理职能的一种体现，是为了实现政府对房地产市场的管理秩序。限购政策要限制的是各种名目的炒房和投机性购房，如果投机者因为有能力有关系操作“借名购房”而规避限购政策，真正受限的就可能变成有购房需求却无法“借名”的购房者，这显然有违社会公平和公序良俗。落实“房住不炒”原则，就必须要赋予它一个执行力，这个执行力落实到法律层面就是《民法典》中提及的公序良俗原则。

判例指导

意义深远

按照最高法的判决精神，因规避限购政策“借名购房”而签订的代持协议是违反公序良俗的，因而也是无效的。在此情况下，出名人面临债务纠纷时，“借名购房”人就无法享有排除相关房产被强制执行的民事权益，相关房产很可能会被强制执行。借名人仅能通过相关证据向出名人追要自身支付的购房款，但此时出名人刚因债务纠纷被执行，还有财产偿还借名人的几率就不大了，因此借名人很可能会“钱房两空”。借名人支付的购房款即便能要回，法律支持的也只是返还原物，即房产若产生增值部分，出名人并不需要对借名人进行赔偿。

“房住不炒”无疑是一项系统工程。今年以来，针对“借名买房”，已有西安、四川等多地多个监管部门发布相关政策或风险提示，表示将严打“代持”炒房。最高法相关判例的发布以及多地高院依照相关判例精神进行的多起司法判决，无疑为落实“房住不炒”提供着司法保障。

睦达意见

现实中“借名购房”的案例并不少见，且多是为了规避限购政策，此外即便是出于规避购房限贷政策或逃避税收等原因而“借名购房”，按照最高法在上述判例中的判决精神，也应认定违反公序良俗的“代持协议”无效。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第一百四十三条　具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

最高人民法院印发《关于进一步加强金融审判工作的若干意见》的通知

18. 依法保障房地产市场平稳健康发展，防范房地产市场的金融风险传导。高度重视房地产市场波动对金融债权的影响，依法妥善审理相关案件，有效防范房地产市场潜在风险对金融稳定和金融安全的传导与冲击。统一借名买房等规避国家房产限购政策的合同效力的裁判标准，引导房产交易回归居住属性。

《全国法院民商事审判工作会议纪要》

30. ……下列强制性规定，应当认定为“效力性强制性规定”：强制性规定涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的……

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