上海市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）沪02民终2337号

上诉人(原审原告、反诉被告)：上海某餐饮有限公司，住所地上海市静安区。

法定代表人：赵某，总经理。

委托诉讼代理人：陈某，上海睦达律师事务所律师。

上诉人(原审被告、反诉原告)：上海某实业有限公司，住所地上海市。

法定代表人：郁某某，执行董事。

委托诉讼代理人：周某，女。

委托诉讼代理人：许某某，女。

上诉人上海某餐饮有限公司(以下简称“某餐饮公司”)、上诉人上海某实业有限公司(以下简称“某实业公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市静安区人民法院(2020)沪0106民初22582号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人某餐饮公司上诉请求：撤销一审判决第四项，依法改判某实业公司返还2020年3月的租金人民币(以下币种均为人民币)金额若干。事实与理由：2020年1月24日，上海市政府启动新冠疫情重大突发公共卫生事件一级响应机制，导致某餐饮公司经营受到严重影响。上海市静安区广中路XXX号XXX-XXX楼、共和新路XXX弄XXX号XXX-XXX楼房屋(以下简称“系争房屋”)于2020年2月3日被静安区市场监管局张贴封条，直至2月底恢复营业。但因受到新冠疫情的影响，3月份的经营客观上仍受到重大影响。根据公平原则，某餐饮公司有权要求减免3月份的租金。

上诉人某实业公司上诉请求：撤销一审判决第三、四、五项，依法改判支持其一审中关于滞纳金及解约违约金的诉请。事实与理由：某实业公司系民营企业，系争房屋不属于政府相关政策要求须减免租金的范围。疫情发生后，双方对租金减免进行了沟通。在协商未果的情况下，某实业公司拒绝支付疫情期间及之后的租金，经多次催告仍拒付，属恶意违约，应当承担违约责任。某实业公司不存在违约事实，某实业公司却在诉讼中单方提出提前解除租赁合同，应当承担相应责任。系争房屋目前仍处于空置状态，给某餐饮公司造成空置损失，某实业公司应当按约支付滞纳金及违约金，而不应酌情减低。

上诉人某餐饮公司、某实业公司对于对方的上诉请求均不予同意。

某餐饮公司向一审法院提起诉讼，请求判令某实业公司返还：1.2020年2月-4月的租金人民币(以下币种均为人民币)XXXXXX元；2．保证金XXXXXX元。某实业公司向一审法院提出反诉，请求判令某餐饮公司支付：1.2020年6月、7月、10月的租金XXXXXX元(XXXXXX元＊3)；2．逾期支付租金的滞纳金(以XXXXXX元为本金，分别自2020年4月26日、2020年6月26日、2020年8月26日起算至实际支付之日止；以XXXXXX元为本金，自2020年6月26日起算至2020年7月30日，均按照每日千分之三的标准计算)；3．履约违约金金额若干元(XXXXXX元＊3)；4．解约违约金XXXXXX元(即没收保证金)。

一审法院经审理查明：系争房屋所有权人为某实业公司。2017年7月31日，某实业公司(出租方、甲方)与某餐饮公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方经营餐饮，计租面积164.97平方米。租期自2017年8月1日至2021年4月30日，其中2017年8月1日至2018年4月30日的租金为XXXXXX元／月，2018年5月1日至2019年4月30日的租金为XXXXXX元／月，2019年5月1日至2020年4月30日的租金为XXXXXX元／月，2020年5月1日至2021年4月30日的租金为XXXXXX元／月。租金先付后用，乙方应于2017年7月25日前向甲方支付2017年8月1日至2017年8月31日的首期租金，其后每两个月为一个付款周期，乙方应于每个付款周期的前一个月的25日之前支付下期租金，否则视为逾期支付。所述日期恰逢法定休假日的，则相应顺延。如乙方逾期支付的，每逾期一日，则乙方应按逾期支付租金的千分之三支付滞纳金。乙方应向甲方支付保证金XXXXXX元。租赁关系终止时，甲方收取的保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，在乙方没有违约行为，并按照第七条相关约定归还该房屋并办妥所有以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续(若有)30日内，甲方应将保证金、物业管理费押金全额或余额(若有)返还给乙方，不计利息。有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违约方应向守约方按第一年月租金的三倍支付违约金；给守约方造成损失的，支付的违约金不足以抵付守约方损失的，违约方还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(五)乙方逾期支付、未足额支付租金累计超过15日的；……合同期内，乙方违反合同约定义务的，守约方可要求违约方停止侵害、恢复原状或赔偿损失，同时，除本合同另有约定的外，守约方有权要求违约方支付相当于合同租赁期第一年月租金三倍的违约金。签约后，某实业公司按约交付系争房屋，某餐饮公司支付保证金XXXXXX元，并支付租金至2020年5月31日。

期间，上海市政府于2020年1月24日启动新冠疫情一级响应机制，于2020年3月24日调整为二级响应。某餐饮公司多次就减免疫情期间的租金事宜与某实业公司协商，希望免除部分租金，但某实业公司未予同意。故某餐饮公司诉至法院。

一审审理中，某餐饮公司分别于2020年7月30日、同年10月18日向某实业公司支付2020年8月1日至同年8月31日的租金以及2020年9月1日至同年9月30日的租金，各为XXXXXX元。2020年10月31日，双方一致认可于该日解除合同，某实业公司收回系争房屋。

一审另查明，某餐饮公司与某实业公司还就系争房屋附近的广中路XXX号房屋存在租赁合同关系，租赁面积160.52平方米，租期自2017年6月1日至2020年5月31日，其中2019年6月1日至2020年5月31日的租金为XXXXXX元／月，用途为经营茶餐厅。租期届满后，双方续签合同，将租期延长至2025年5月31日，租金调整为XXXXXX元／月。2020年5月25日，某餐饮公司以房屋租赁合同纠纷将某实业公司诉至法院，要求返还疫情影响期间的2020年3月-4月已付租金［案号：(2020)沪0106民初22580号］。该案审理中，某实业公司提起反诉，要求某餐饮公司支付2020年2月、4月、6月、7月欠付租金及滞纳金、补交保证金差额，并承担3个月租金标准的履约违约金。双方均在该案审理中认可该份续签的租赁合同继续履行，某餐饮公司亦表示同意在诉讼结束后补交6、7月租金和保证金差额，双方仅对疫情期间减免租金问题存在争议。该案尚在审理中。

某餐饮公司提供于2020年2月18日拍摄的房屋照片、微信记录一组，证明系争房屋于2020年2月3日被政府相关部门张贴封条，同年2月28日才恢复经营，直至2020年4月底，周围的大学、教育机构都没有复工，而其承租系争房屋是用于经营餐饮，主要客户就是周边的大学和教育机构相关人员，故疫情对其经营产生了极大影响。其并非恶意不付租金，但确有资金周转压力，所以才在稍有能力后即补上部分欠付租金。且某实业公司曾于2020年7月30日在微信中表示同意2020年8月租金于该日支付。某实业公司对系争房屋被封的照片及微信记录的真实性无异议，但认为该证据只能证明某餐饮公司当时没有营业，无法证明何时张贴、何时撕掉恢复营业的。根据上海市政府相关文件，2020年2月10日已经复工复产。2020年3月24日一级响应结束后，某餐饮公司的经营已经不受影响，经营困难不能作为迟延付租的理由。某餐饮公司确实找其协商减免租金，但其最终未予同意。对于2020年7月30日的微信记录的真实性不予认可，且当时其只是在催讨2020年8月租金，但并不表示其放弃主张对方的逾期付款滞纳金。

一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。某餐饮公司未按照合同约定的付款方式支付租金，已构成违约。现双方均认可合同于2020年10月31日解除，于法不悖。合同解除后，某餐饮公司仍应支付欠付的2020年6月、7月、10月租金。某餐饮公司主张因疫情严重影响其经营，仍按照合同标准支付租金显失公平，故要求返还2020年2月至4月租金。疫情发生后，当事人本应以互谅互让的态度，通过真诚协商变更合同条款(如减免租金、延长租期)或调整履行方式(如推迟付租)等办法积极促成合同继续履行。某餐饮公司虽存在违约，但其曾在疫情发生后与某实业公司积极协商减免租金事宜，而某实业公司予以拒绝。考虑到疫情确实对某餐饮公司的房屋使用、经营造成了一定影响，但该疫情造成的损失仍应由合同双方当事人共担为宜，故酌情免除某餐饮公司租金XXXXXX元，但某餐饮公司还应支付2020年6月、7月、10月租金XXXXXX元。

某实业公司以违约为由，要求某餐饮公司承担逾期支付租金的滞纳金、履约违约金以及解约违约金。某餐饮公司虽存在逾期付租行为，但考虑到其在疫情发生后积极协商且已陆续付租的实际情况、此前合同履行情况以及锦梅公司的实际损失等因素，再结合双方曾存在两处房屋的租赁合同关系，现双方就另一处房屋已续签租赁合同，将租期延长至2025年，且租金标准也在原合同标准基础上逐年递增的实际情况，酌情将逾期付租的滞纳金的标准调整为每日万分之三，解约违约金调整为XXXXXX元，对于另行支付3个月租金标准的履约违约金，不再予以支持。

据此判决：一、上海某实业有限公司应于判决生效之日起三日内返还上海某餐饮有限公司租金XXXXXX元；二、上海某餐饮有限公司应于判决生效之日起三日内支付上海某实业有限公司2020年6月、7月、10月租金XXXXXX元；三、上海某餐饮有限公司应于判决生效之日起三日内支付上海某实业有限公司逾期支付租金的滞纳金(以XXXXXX元为本金，分别自2020年4月28日、2020年6月26日、2020年8月26日起算至实际支付之日止；以XXXXXX元为本金，自2020年6月26日起算至2020年7月30日，均按照每日万分之三的标准计算)；四、上海某餐饮有限公司应向上海某实业有限公司支付解约违约金72，257元(即上海某实业有限公司已收取的保证金中，XXXXXX元不再返还，XXXXXX元应于判决生效之日起三日内返还原告上海某餐饮有限公司)；五、上海某实业有限公司的其余反诉诉讼请求，不予支持。如果义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审法院查明事实无误，本院予以确认。

二审期间，双方未提供新证据。

本院认为，某实业公司与某餐饮公司签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。合同履行中，2020年1月24日，上海市政府启动新冠疫情一级响应机制。2020年3月24日，上海市政府将新冠疫情防控机制调整为二级响应。这两个月的防控对经营者的经营活动确实造成一定的影响。某餐饮公司想减少损失，理应与某实业公司协商解决减免租金问题，而非单方拒付租金。某餐饮公司未按约支付租金，构成违约。双方均认可合同于2020年10月31日解除，故合同于该日解除。一审法院考虑到疫情确实对某餐饮公司的经营活动造成了一定影响，酌情免除某餐饮公司2020年2月的租金支付义务，符合公平原则及相关规定。某餐饮公司上诉称应当减免3月份的租金，依据不足，本院不予采纳。合同解除后，某餐饮仍应支付欠付的2020年6月、7月、10月租金。

疫情发生后，某餐饮公司一直在积极协商减免租金事宜，且已陆续支付之后的租金，缩减营业面积实为其应对疫情的无奈之举。一审法院结合合同履行情况、某实业公司的实际损失及双方就另一处房屋的续约情况等因素，酌情将逾期付租的滞纳金的标准调整为每日万分之三，履约违约金不再支付，并无不妥。某实业公司上诉称应按约支付滞纳金及违约金，不应酌情减低，本院不予采信。

综上所述，上诉人某餐饮公司、上诉人锦梅公司的上诉请求，于法无据，本院均不予支持。一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2，807.49元，由上诉人上海崴盛餐饮有限公司负担1，792元，由上海锦梅实业有限公司负担1，015.49元。

本判决为终审判决。

审 判 长　　王　珍

审 判 员　　陈　俊

审 判 员　　俞　璐

二〇二一年五月十九日

法官助理　　何　倩

书 记 员　　莫莉菲

附：相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……