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安波研究 | 到底要交遗产税吗？房屋继承、赠与和交易过户纳税一览

2021-06-23 16:05:39

房屋用何种方式继承纳税最少、成本最低是人们普遍关注的问题，网络上关于遗产税和规避遗产税的各类说法也层出不穷，但实际上我国并没有遗产税这一税种，网传信息多数是对税收政策的误读或以讹传讹。睦达律师整理了有关房屋过户时纳税规定的一系列文件，总结了以继承、赠与方式获得房屋及转让房屋时涉及的个人所得税、契税、增值税、公证费等主要税收、费用情况。

房屋继承和赠与所涉税种和费用

一、不征收个人所得税（有例外）

根据《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税[2009]78号）、《财政部、税务总局关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》（财政部、税务总局公告2019年第74号）的规定，以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：

(一)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

(二)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

(三)房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

上述三种情况之外的赠与，需要按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税，适用税率为20%。计算公式为：

个人所得税=（房屋价值-赠与过程中缴纳的税金及有关合理费用）*20%

二、不征收增值税（有例外）

根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产免征增值税；

家庭财产分割，包括下列情形：

1、离婚财产分割；

2、无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

3、房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

上述三种情况之外的赠与，需要缴纳增值税。在需要缴纳增值税的前提下，根据《城市维护建设税暂行条例》、《教育法》等法律法规规定，还需要以增值税税额为基数，缴纳城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加，税率如下：

城市维护建设税：纳税人所在地在市区的，税率为7%；纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。

教育费附加：税率为3%

地方教育附加：税率为2%

三、契税

《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》（国税函[2004]1036号）规定，法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。

遗赠和赠与都需要缴纳3-5%的契税，具体由地方规定（上海契税税率为3%）。

四、印花税

《印花税暂行条例》规定，书立、受领产权转移书据需要缴纳书据所载金额万分之五的印花税，产权转移书据包括买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。

五、土地增值税

根据《土地增值税暂行条例》和其实施细则，继承、赠与方式无偿转让房地产的行为不征收土地增值税。

六、或有公证费用

接受赠与、继承房屋办理不动产变更登记时必须进行赠与公证、继承权公证的规定已被《司法部关于废止<司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知>的通知》取消，同时，《国家税务总局关于简化个人无偿赠与不动产土地使用权免征营业税手续的公告》也取消了办理免征增值税手续时需提交赠与公证书的规定，但未取消继承不动产办理免税手续时需提交继承权公证书或遗嘱继承权公证书的规定，建议办理继承变更登记时先咨询不动产所在地的房地产交易中心。继承权公证费用一般为政府定价，以上海为例，公证费按受益份额的面积计算，每平方米80元。

房屋交易所涉税种和费用

一、个人所得税

根据《个人所得税法》，房屋转让产生的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税，适用税率为20%，计算公式为：

个人所得税=（转让收入-房屋原值-转让过程中缴纳的税金及有关合理费用）*20%

房屋原值是指购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。值得注意的是，通过受赠、继承方式获得的房屋再次转让时，也可以扣除原值。

不过在在实际转让过程中，还存在无需按上述20%税率缴纳个税的优惠政策或其他特别政策。

根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）第五条规定，“对个人转让自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征个人所得税”，也就是房产交易中常见的“满五唯一“可以不缴纳个人所得税。此处的“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。

此外，根据上述108号文第三条规定，纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，以住房转让收入1%～3%的幅度内确定。由于房价涨幅较大，房价转让款的3%往往远小于差价的20%，在实际操作中通常会故意不提供房屋原值凭证，以便适用该条款确定应纳个税额，本质上可由纳税人在两者间任选其低。但如今房产交易中心和税务部门已高度信息化，能否由纳税人选择性的“不能正确计算房屋原值”并不明确，不同地区税务机关核实房屋原值的能力或意愿也可能存在差异。

二、增值税

根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，除北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

北京市、上海市、广州市和深圳市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

普通住房的标准由各地制定，以上海地区为例，普通住房应同时满足以下条件：

(一)五层以上的多高层住房及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等;

(二)单套建筑面积在140平米以下;

(三)实际成交价格:低于同级住房平均交易价1.44倍以下，内环线低于450万元/套，内外环线低于310万元/套，外环线低于230万元/套。

三、契税

根据《财政部、国家税务总局、住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）：

（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

（二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。（北京市、上海市、广州市、深圳市不实施该项，采用当地规定的契税税率3%）

四、印花税

五、土地增值税

根据《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策》（财税[2008]137号）第三条规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

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